Evaluarea pieței de birouri din București
Bucureștiul se află printre cele mai mari și dezvoltate piețe de birouri din Europa Centrală și de Est, alături de varșovia, Praga și Budapesta. Această distincție se datorează creșterii numărului de clădiri ecologice și adoptării standardelor de sustenabilitate. Un raport recent realizat de o companie de consultanță imobiliară, care analizează piețele de birouri din 11 orașe din regiune, susține aceste concluzii.
Creșterea clădirilor verzi în București
Deși ritmul livrărilor de noi clădiri a încetinit în ultimele luni, preocuparea pentru sustenabilitate rămâne esențială pentru dezvoltatori. Aproximativ 93% din construcțiile de birouri din București, realizate în ultimii șapte ani, și 70% dintre clădirile cu o vechime de peste 15 ani, au obținut certificări verzi. Aceste cifre demonstrează un angajament crescut față de practici durabile și eficiență energetică.
Comparație cu alte orașe din regiune
În comparație cu Bucureștiul, Varșovia conduce în ceea ce privește certificările verzi, având 98% din clădirile noi certificate. În ciuda unei cereri totale de leasing de aproape 339.000 de metri pătrați în piața de birouri din București pentru anul 2024, aceasta a marcat o scădere de 20% față de recordul din 2023, menținându-se totuși peste media ultimilor cinci ani.
Transformarea pieței de birouri din ECE
Piețele de birouri din Europa Centrală și de Est suferă schimbări semnificative, atât datorită degradării stocului de clădiri, cât și din cauza cerințelor tot mai stricte de decarbonizare impuse de reglementările europene și tendințele globale. România are un rol important în regiune, beneficiind de o bună adaptare la standardele de sustenabilitate, dar se confruntă, de asemenea, cu un număr semnificativ de clădiri vechi, similar cu Bratislava și Budapesta.
Modernizarea acestor clădiri este considerată o oportunitate majoră de investiții, care poate consolida competiția pe termen lung pe piață și poate atrage dezvoltatori dornici să răspundă cerințelor de sustenabilitate actuale. Victor Coșconel, partener și șef al agențiilor de leasing pentru birouri și industriale la Colliers, afirmă că performanțele certificărilor verzi cresc atracția pieței locale pentru investitori, contribuind la un mediu de afaceri competitiv.
Cererea pentru clădiri eficiente energetic
Conform datelor de închiriere, clădirile eficiente din punct de vedere energetic, situate în locații favorabile, sunt din ce în ce mai căutate de chiriași. Rata de neocupare pentru clădirile relativ noi din București, cu un procent ridicat de certificări verzi, este de o singură cifră, în timp ce pentru clădirile mai vechi, care adesea se află în zone mai puțin centrale și au o eficiență energetică scăzută, rata de neocupare se apropie de 20%.
Analiza pieței de birouri în condiții de cerere
Datele pentru anul 2024 sugerează o încetinire a pieței din perspectiva cererii totale de închiriere. Totuși, cererea pentru spații noi a fost de 116.000 de metri pătrați, un nivel similar cu cel din 2023. Singura livrare din 2024 a fost AFI Loft, cu aproximativ 16.000 de metri pătrați, ceea ce a adus stocul modern de birouri din București la circa 3,4 milioane de metri pătrați.
Structura stocului de birouri
Din acest stoc, clădirile construite în ultimii șapte ani reprezintă 31%, cele cu o vechime de 8-10 ani constituie 27%, iar 42% sunt clădiri livrate acum mai mult de 15 ani, conform celui mai recent raport de la Colliers. Rata de neocupare pentru birourile moderne realizate în ultimii 14 ani variază între 12-14%, comparativ cu aproape 16% pentru clădirile livrate înainte de 2010.
Perspectivele pieței de birouri în anii următori
Consultanții Colliers subliniază că cererea pentru spații noi, certificate și eficiente energetic, rămâne ridicată în România, similar cu piețele mature din regiune. În București, clădirile nou construite (0-7 ani) au o rată de neocupare de doar 5% și pot impune chirii mai mari, demonstrând preferința chiriașilor pentru economii operaționale și facilități moderne.
Impactul livrărilor limitate asupra chiriilor
Calendarul de livrări restrâns din 2024 și 2025 este un factor care ar putea conduce la o creștere a chiriilor pentru birourile de clasa A în prevederea unor locații bine poziționate. Aceste evoluții sugerează că piața de birouri din București se află într-o continuă adaptare la cerințele moderne de sustenabilitate și eficiență energetică.
Creșterea Cererii pentru Birouri Sustenabile
Cererea crescută pentru birouri care respectă standardele de sustenabilitate a devenit o tendință tot mai evidentă. În București, birourile din clădiri construite în ultimii 7 ani sunt închiriate, în medie, la prețuri de aproximativ 16,5 euro pe metru pătrat. Aceasta este o diferență semnificativă comparativ cu clădirile ce au o vechime mai mare de 15 ani, care au chirii medii de 13 euro pe metru pătrat.
Contextul Pieței Imobiliare
Bucureștiul nu se confruntă cu o supraofertă de birouri pe cap de locuitor, ceea ce sugerează o posibilă creștere a cererii pe termen mediu. Această situație este favorizată de eforturile companiilor de a încuraja angajații să se întoarcă mai frecvent la birou, ceea ce ar putea determina un impuls în sectorul imobiliar.
Factorii Care Influențează Chiriile
Conform consultanților Colliers, vârsta clădirilor și calitatea acestora nu sunt singurele criterii care influențează nivelul chiriei. Poziția geografică a imobilelor este adesea un factor decisiv în alegerea chiriașilor. De exemplu, chiria pentru clădirile moderne de birouri din Piața Victoriei poate ajunge la 22 de euro pe metru pătrat, iar pentru anumite clădiri, acest preț poate cădea chiar peste această valoare.
Compararea Chiriilor Regionale
La nivel regional, există o tendință similară, cu chiriașii care manifestă disponibilitatea de a plăti sume mai mari pentru clădirile noi. Aceasta se datorează, în principal, costurilor operaționale reduse și facilităților moderne. Astfel, piețele din Praga, Varșovia sau Atena prezentă chirii semnificative – 17,7 euro pe metru pătrat în Praga, 21,0 euro pe metru pătrat în Varșovia și 28,5 euro pe metru pătrat în Atena.
Preferința pentru Spațiile de Birouri Moderne
Interesul crescut pentru spațiile de birouri din clădiri recente, cu o vechime între 0 și 7 ani, se reflectă în ratele de ocupare superior care acompaniază aceste imobile, în comparație cu cele mai vechi. Această preferință subliniază importanța calității și eficienței energetice în alegerea birourilor de către chiriași.
Profilul Colliers
Colliers se numără printre leaderii globali în domeniul serviciilor de consultanță imobiliară și management de investiții. Compania își desfășoară activitatea în 70 de țări, având venituri anuale de 4,5 miliarde de dolari și un portofoliu de active gestionate de 99 de miliarde de dolari. Acest statut îi oferă capacitatea de a influența semnificativ tendințele de pe piața imobiliară, inclusiv în segmentul birourilor.
