Locuirea accesibilă, marea provocare a viitorului guvern (INTERVIU)

România are nevoie să schimbe modul în care privește problema locuirii. O locuință accesibilă nu înseamnă neapărat cea mai ieftină casă sau cel mai ieftin apartament, ci una decentă, sigură, eficientă energetic și bine conectată la transport, școli, spitale și servicii, al cărei cost total poate fi susținut de familie pe termen lung. Înaintea Romania Affordable Housing Summit 2026, care va avea loc pe 5 octombrie, la Palatul Parlamentului, Constantin Sebeșanu, președintele FIDES, explică de ce România are nevoie de mai multă ofertă, de reguli predictibile și de o strategie care să lege locuința de infrastructură, finanțare și dezvoltarea orașelor.SPS: Cine își mai permite o locuință? Devenim o țară de chiriași?Constantin Sebeșanu: Achiziția rămâne posibilă pentru o familie cu două venituri stabile, un avans disponibil și un grad prudent de îndatorare. Devine însă mult mai dificilă pentru un tânăr singur, fără sprijin familial și cu un venit mediu, mai ales în marile centre urbane.BNR estimează că, în 2025, pentru cumpărarea fără credit a unui apartament standard de două camere, de 55 mp, ar fi fost necesari, în medie, 7,9 ani de venit disponibil. Este o medie statistică și ascunde diferențe importante între orașe și între tipurile de gospodării.Nu cred că România va deveni rapid o țară de chiriași. Aproximativ 93% din populație locuiește în gospodării proprietare. Dar tinerii vor închiria probabil mai mult timp și avem nevoie de o piață profesionistă a închirierilor, cu contracte stabile și locuințe bine administrate.Chiria nu trebuie prezentată ca un eșec, iar proprietatea nu trebuie impusă cu orice preț. O piață sănătoasă trebuie să ofere trei opțiuni reale: chirie sigură, rent-to-buy și proprietate sustenabilă.Este și una dintre temele pe care vrem să le punem în discuție la summitul din 5 octombrie: cum construim un model de locuire care să răspundă diferitelor categorii de populație, nu doar celui care își permite să cumpere astăzi.SPS: De ce se scumpesc locuințele noi?Constantin Sebeșanu: Nu există o singură cauză. Prețul unei locuințe noi include terenul, construcția, infrastructura și utilitățile, finanțarea, taxele și, foarte important, costul timpului necesar autorizării.În primul trimestru din 2026, prețurile locuințelor din România erau cu 7,8% mai mari decât cu un an înainte. În paralel, costurile construcțiilor rezidențiale au crescut cu 7,2% în perioada aprilie 2025–martie 2026.La acestea se adaugă costul terenurilor bine amplasate, standardele energetice, finanțarea mai scumpă și infrastructura pe care dezvoltatorul trebuie uneori să o realizeze.Dar trebuie să schimbăm și paradigma. Nu mai putem vorbi doar despre prețul metrului pătrat. Trebuie să vorbim despre costul total al locuirii.Poți cumpăra un apartament mai ieftin la marginea orașului, dar dacă faci două ore pe zi în trafic, ai nevoie de două mașini și nu ai școală sau servicii în apropiere, costul real al locuirii este mult mai mare.De aceea spun că un cumpărător nu plătește numai betonul; plătește și infrastructura, timpul și impredictibilitatea.Cea mai eficientă presiune asupra prețurilor rămâne concurența. Iar concurența apare atunci când proiectele noi pot intra predictibil în piață.SPS: De ce preferăm să fim proprietari cu orice preț?Constantin Sebeșanu: În 2025, aproximativ 93% dintre români locuiau în gospodării proprietare, față de 68,5% media UE. Dar peste 40% dintre români locuiau în spații supraaglomerate, față de aproximativ 17% la nivelul Uniunii.Asta arată că proprietatea juridică nu înseamnă automat o locuire bună. Rata ridicată a proprietății este și rezultatul privatizării fondului locativ după 1990, al unei piețe slabe a închirierilor pe termen lung și al percepției locuinței ca formă de economisire, pensie și protecție pentru familie.Este o alegere rațională în contextul nostru, dar poate deveni riscantă atunci când familia acceptă o datorie excesivă, o amplasare foarte slabă sau o locuință veche și costisitoare doar pentru a avea un titlu de proprietate.Aici trebuie să se schimbe și discursul public. Affordable housing nu înseamnă locuințe sociale și nici „case ieftine”. Vorbim despre locuințe accesibile unor categorii largi — familii tinere, oameni care lucrează în administrație, medici, profesori, polițiști, pompieri, dar și persoane aflate la limita accesibilității.SPS: De ce se construiește mai puțin?Constantin Sebeșanu: În 2025, numărul locuințelor finalizate a scăzut cu 3,1%. Există însă semne de revenire: în perioada aprilie 2025–martie 2026, lucrările rezidențiale au crescut cu 12,4%, iar numărul autorizațiilor cu 2,8%.Așadar, nu vorbim despre un colaps general, ci despre o ofertă care rămâne insuficientă și foarte inegal distribuită geografic. Principalele obstacole sunt durata și incertitudinea urbanistică, planurile generale depășite, avizarea neuniformă, racordarea la utilități, lipsa infrastructurii, finanțarea și schimbările fiscale frecvente. Se adaugă contestarea în instanță și capacitatea administrativă limitată în unele primării.Noi spunem de multă vreme că avem o problemă simplă: construim în doi ani, dar ne autorizăm în cinci. Fiecare an pierdut în perioada de avizare se transformă în cost și, în final, în prețul plătit de cumpărător.O locuință livrată astăzi este rezultatul unei decizii și al unei autorizări începute cu doi, trei sau chiar patru ani înainte. De aceea, oferta de mâine se decide în autorizațiile și investițiile în infrastructură de astăzi.Este una dintre temele centrale pe care vrem să le discutăm la summit: cum trecem de la politici și intenții la proiecte care chiar pot fi construite.SPS: Codul Urbanismului aduce predictibilitate sau scumpiri?Constantin Sebeșanu: Direcția generală este corectă. Vorbim de legislație unificată, avizare integrată, termene mai clare, posibilitatea aprobării tacite și digitalizarea documentațiilor. Toate acestea pot reduce timpul și costul administrativ.Există însă și riscuri de tranziție. Ghișeul unic digital se implementează etapizat, comisiile sunt încă în organizare, iar practicile locale nu sunt încă unitare. Apoi, există o mulțime de inadvertențe de tehnică legislativă, mai ales la preluarea in corpore a prevederilor faimoasei Legi Nordis, care, deși legitimă și necesară, a creat blocaje majore în ultimul an.Codul permite și introducerea unei taxe locale de echipare a teritoriului și a contractelor de urbanizare pentru infrastructură. Aceste costuri pot ajunge în preț dacă sunt cumulative sau impredictibile. Pe de altă parte, ele pot fi justificate atunci când finanțează transparent drumuri, utilități, școli și spații publice.În fond, ceea ce avem nevoie este predictibilitate urbanistică. Am construit cartiere, iar infrastructura a venit uneori după ani. Între timp s-au creat traficul și costurile suplimentare pentru locuitori. Un cartier accesibil trebuie să fie și conectat și administrabil, iar acest lucru se poate face numai împreună cu administrația.SPS: Este sustenabilă cota TVA de 21%?Constantin Sebeșanu: În prezent, regula generală pentru o locuință nouă este TVA de 21%. Cota de 9% mai poate fi folosită până la 30 septembrie 2026 numai în fereastra tranzitorie și în condițiile prevăzute de lege.Trecerea de la 9% la 21% înseamnă 12 puncte procentuale aplicate prețului net și aproximativ 11% în plus la factura finală. Pentru o locuință cu un preț net de 500.000 de lei, diferența este de 60.000 de lei. Aceasta afectează imediat avansul, suma finanțată și eligibilitatea cumpărătorului.BNR a constatat deja o deplasare parțială a cererii de la locuințele noi către cele vechi după modificarea TVA. Taxa nu este venit al dezvoltatorului, dar nici nu putem presupune că o eventuală reducere s-ar transfera automat integral cumpărătorului atunci când oferta este limitată.Din punct de vedere bugetar, 21% poate fi o regulă simplă. Din perspectiva accesibilității, însă, este prea puțin diferențiată. Aș susține o cotă redusă strict țintită pentru prima și singura locuință principală, cu limite de preț și suprafață, condiții de ocupare și mecanisme care să împiedice speculația. Pentru că sustenabil fiscal nu înseamnă automat sustenabil social.SPS: Ce înseamnă Planul European pentru Locuințe Accesibile, pentru care organizați pe 5 octombrie un eveniment la București?Constantin Sebeșanu: Planul european prezentat de Comisie nu înseamnă că Bruxelles-ul va construi direct apartamente în România. Este mai degrabă o cutie de instrumente pentru state, orașe și investitori: finanțare, reguli de ajutor de stat mai flexibile, accelerarea autorizării, renovare și sprijinirea unor noi tehnologii de construcție.Pentru România, aceasta este o oportunitate importantă. Dar trebuie să fim capabili să o folosim. Dacă Europa deschide mecanisme de finanțare și noi nu avem proiecte mature, terenuri, infrastructură și un cadru administrativ funcțional, banii nu se transformă automat în locuințe.De aceea, Romania Affordable Housing Summit din 5 octombrie este important. Vrem să punem la aceeași masă autorități, finanțatori și mediul privat și să discutăm concret cum putem construi propriul model românesc de locuire accesibilă. Europa deschide ușa finanțării și a unor reguli mai flexibile; România trebuie să vină cu proiectele.SPS: Ce măsuri pot fi luate în următorii cinci ani?Constantin Sebeșanu: Nu există o singură măsură miraculoasă. Aș propune cinci direcții.1: reguli și date clare. Avem nevoie de o definiție națională a locuinței accesibile, indicatori pentru fiecare zonă metropolitană și obiective anuale măsurabile.2: autorizare predictibilă. Trebuie implementat efectiv Codul Urbanismului, actualizate PUG-urile în format digital, făcut funcțional ghișeul unic și respectate termenele publice de soluționare.3: teren și infrastructură. Trebuie inventariate terenurile și clădirile publice și utilizate inteligent, inclusiv prin concesionare pe termen lung. Investițiile în transport și utilități trebuie coordonate cu dezvoltarea rezidențială. Costurile cerute dezvoltatorilor trebuie calculate transparent, nu negociate arbitrar.4: finanțare și fiscalitate țintită. Aici intră TVA redus pentru prima locuință eligibilă, garanții sau mecanisme de shared equity pentru anumite categorii și utilizarea finanțărilor BEI, InvestEU și a fondurilor de coeziune. Sprijinul trebuie să ajungă la beneficiar, nu să subvenționeze marja.5: mai multe forme de locuire. Avem nevoie de locuințe pentru închiriere pe termen lung, rent-to-buy, locuințe studențești, pentru seniori și locuințe sociale, alături de renovarea energetică și consolidarea fondului existent.În plus, trebuie să înțelegem că dezvoltarea rezidențială nu înseamnă doar apartamente. Înseamnă comunități. Noi putem construi cartiere, dar orașul îl putem construi numai împreună cu administrația.SPS: Care ar fi concluzia?Constantin Sebeșanu: Locuințele nu devin accesibile printr-o singură taxă sau printr-o plafonare administrativă. Devin accesibile atunci când construim suficient, autorizăm predictibil, asigurăm infrastructura și direcționăm sprijinul către persoanele care au cu adevărat nevoie de el.Acesta este și motivul pentru care summitul din 5 octombrie trebuie să fie mai mult decât o conferință. Este un moment în care România poate pune la aceeași masă perspectiva europeană, administrația, finanțatorii și piața și poate începe să definească un model propriu de locuire accesibilă.Accesibilitatea locuirii este rezultatul unui sistem, nu al unei singure măsuri. De aceea sunt cinci numere de reținut:93% dintre români locuiesc în gospodării proprietare.Peste 40% trăiesc în locuințe supraaglomerate, față de aproximativ 17% în UE.7,8% a fost creșterea anuală a prețurilor locuințelor în T1 2026.3,1% a fost scăderea numărului de locuințe finalizate în 2025.60.000 lei este diferența de TVA pentru o locuință cu preț net de 500.000 lei, la trecerea de la 9% la 21%.