Investițiile imobiliare și riscurile închiriării „la negru”
Imobilele sunt apreciate ca fiind investiții fiabile, având în vedere că valoarea lor nu se așteaptă să scadă, iar pentru cei care închiriază, recuperarea investiției se face relativ rapid. Experții consultați de „Adevărul” au detaliat riscurile asociate închirierii „la negru”.
Riscurile închirierii nelegale
Închirierea „la negru”, care implică neînregistrarea contractului sau nedeclararea veniturilor, prezintă riscuri semnificative. Avocata Elena Grecu, fondatoarea Grecu Partners, a subliniat că nedeclararea veniturilor este o contravenție, sancționată conform art. 336 alin. (2) lit. d) din Legea nr. 207/2015 referitoare la Codul de procedură fiscală, cu amenzi ce variază între 500 și 1.000 lei pentru persoane fizice. „În plus față de amenzile menționate, nedeclararea veniturilor poate conduce la recalcularea impozitelor (impozit de 10% + CASS, după caz), împreună cu penalități și dobânzi.”
Evaziunea fiscală și repercusiunile acesteia
Cel mai sever risc este acela că proprietarul ar putea fi acuzat de evaziune fiscală. Astfel, neînregistrarea contractului și nedeclararea veniturilor constituie evaziune, pedepsită cu închisoare de la 2 la 8 ani sau cu amendă penală, în funcție de prejudiciu. În contextul relației proprietar – chiriaș, lipsa unui contract oficial îngreunează dovedirea chiriei, a garanției și a obligațiilor contractuale, poate prelungi procedurile de evacuare și sporește riscul disputelor legale, conform declarațiilor avocatei.
Consequences of Not Having a Contract
Avocații Dumitru Lazăr și Alexandru Alexandrescu, din cadrul Casei de avocatură Buju Stanciu și Asociații, au evidențiat pentru „Adevărul” că riscurile închirierii „la negru” depășesc aspectele fiscale (taxe, dobânzi, penalități) și afectează și aspectele practice. „Fără un contract înregistrat la autoritățile fiscale, proprietarul pierde avantajul titlului executoriu”, a explicat Alexandru Alexandrescu.
Dificultățile în recuperarea chiriei
Astfel, fără titlu executoriu, recuperarea chiriei restante și evacuarea chiriașilor devin dificile. Chiriașul se află într-o poziție vulnerabilă, având dificultăți în a dovedi plățile efectuate și, adesea, neavând cum să-și justifice reședința în relația cu diverse instituții. „În alte cuvinte, ‘economia’ inițială se transformă rapid într-un cost semnificativ când apare prima problemă pentru ambele părți”, a adăugat Alexandrescu.
Evacuările și absentele contractuale
Dumitru Lazăr, întrebat despre ce măsuri legale sunt disponibile în cazul în care proprietarul dorește să evacueze chiriașii fără un contract, a declarat că „absența contractului se întoarce cel mai dur împotriva proprietarului”.
Acțiuni legale în absența unui contract
„Fără un contract scris și înregistrat, nu există titlu executoriu; prin urmare, evacuarea rapidă devine imposibilă. Proprietarul are la dispoziție doar o singură cale: instanța de judecată. Acesta va trebui să depună o acțiune în evacuare, dovedind existența relației locative prin toate mijloacele de probă permisibile de lege: martori, mesaje, chitanțe, extrase bancare. Deși procedura este mai rapidă decât un litigiu civil obișnuit, durează totuși luni de zile, nu zile.” Instanțele acceptă din ce în ce mai frecvent probele digitale (capturi de ecran, istoricul bancar) pentru a dovedi relația locativă verbală, chiar dacă acest lucru nu scutește procedura de o durată îndelungată, ci îi crește doar șansele de succes, a subliniat Lazăr.
Reglementările din alte țări europene
În cele mai multe țări europene, închirierea unei locuințe fără un contract scris nu înseamnă că relația dintre proprietar și chiriaș nu este reglementată legal. Chiar și în absența unui document semnat, multe sisteme juridice recunosc o înțelegere verbală, dacă se poate demonstra că persoana locuiește în respectiva locuință și plătește chirie în mod regulat.
Dovezi ale relației locative
Astfel, simpla plată a chiriei, existența unor transferuri bancare, comunicațiile, martorii sau plata utilităților pot constitui dovezi ale relației locative, iar această situație creează drepturi și obligații pentru ambele părți. În general, tendințele din Europa vizează protejarea stabilității locative și prevenirea abuzurilor, astfel că absența unui contract scris nu anulează relația juridică existentă.
Riscurile pentru chiriași și proprietari
Această situație generează riscuri atât pentru chiriași, care pot avea dificultăți în a demonstra condițiile exacte ale închirierii, cât și pentru proprietari, care s-ar putea confrunta cu obstacole în cazul evacuării sau pot fi expuși la consecințe fiscale. Deși acordurile verbale pot fi recunoscute, legislația europeană promovează clar formalizarea relațiilor de închiriere prin intermediul contractelor scrise.
Legislația din România privind închirierea
În România, deși legea prevede că contractele de închiriere ar trebui să fie înregistrate fiscal, un acord verbal poate genera efecte juridice dacă pot fi aduse dovezi. Chiriașul nu poate fi evacuat legal fără o acțiune în instanță, iar proprietarul riscă sancțiuni fiscale dacă veniturile din chirie nu sunt declarate. În practică, lipsa unui contract scris conduce la incertitudine pentru ambele părți, deoarece condițiile exacte ale închirierii sunt complexe și greu de validat.
Protecția chiriașilor în Germania
În Germania, contractele verbale de închiriere au valoare juridică completă, iar protecția chiriașului este extrem de puternică. Chiar și fără un document scris, proprietarul trebuie să urmeze proceduri stricte pentru a rezilia relația locativă sau pentru evacuare, iar orice evacuare realizată fără hotărâre judecătorească este considerată ilegală. Sistemul juridic german acentuează stabilitatea locuinței chiriașului ca prioritate.
